致过往 致未来 | 漫长又短暂的三年，写在业委会离任之际!
爱家亚洲花园
2020年这个动荡的年份里，我们在爱家亚洲花园三年的业委会工作终于告一段落，业委会九位成员全部选择了卸任。大家都清楚，这三年来我们触动到一部分人的利益，只要我们在位，无论怎样的决策，都会招致这批人的反对，这种对抗除了消耗公共资源，起不到更多的作用。目前小区已经步入正轨，需要更积极平稳地度过接下来的三年。我们希望更多有责任感的业主参与进来，聚焦小区的进一步改善。他们站了出来——这些敢于担当又无历史负担的业主们走向台前，接过接力棒，带领小区奔向下一个目标。
业委会成立：社交网络下民间推动
和很多小区一样，我们小区这届业委会始于维权，但成员大多并不是参与维权的人员，包括我还有几位就是最后推选候选人的时候被拉进来的，这也是我们这届业委会的基调和底色，正当的权利要维护，但主要关注点是小区建设。
一个没有什么利益矛盾冲突，管理良好的小区，是没什么人关注小区公共利益的，我们小区从交房几年后就开始有比较严重的问题，停车位不足，小区车位配比地库和地面加起来不到0.5。
也和很多小区一样，在业主入住早期，物业为了管理方便，搞了固定车位，随着入住率提高，周边停车空间日趋紧张，为以后埋下了很不和谐的隐患。第一届业委会成立后，原开发商物业因为某些原因自行离开后，通过公开招标，换成了某大物业，主要管理人员仍然是原开发商物业的班子。
一方面，管理人员长期管理一个小区后，会很熟悉小区状况，这是是有利于小区管理维护的，但另一方面，如果管理人员本身的素质和公司制度约束不够，他们会凌驾于业主之上。从开始的一些小摩擦到越积越多的矛盾，终于在物业合同即将到期的前一年爆发。
所以我们小区的维权主要是两方面，一是对车辆管理，特别是固位这个冲突的诉求，另一方面就是对当时物业的不满，从服务态度到管理质量。
参与维权的大部分是年轻人，有干劲，通过大量的跑楼、建立微信群，基本上联络上了小区一半左右的业主，到业委会换届之际，发展已经超出了各方人员的预计，中间虽有很多次看起来惊心动魄的波折和延迟，但最后政府相关部门还是按照法规选举出了新的业委会。
这届业委会的成立，虽然阻力重重，但趋势无法逆转，主要是现代社交网络下的民间力量组织，沟通成本大大降低，宣传和组织效率呈数量级的提升。
小区实名群、公众号的建立，对小区业主的组织和宣传十分重要。
艰难的第一步：更换和选聘物业
业委会成立后，原来的某大物业合同已经到期，面临着是续聘还是重新招标物业的问题。原有物业在固位这个问题上站队，一方面不愿意触碰这个敏感问题给自己带来麻烦，另一方面也想以此获得一部分支持。加上不少业主对主要管理人员意见很大，不续聘在业主群体中呼声很高。
第一次业主大会就此召开，为了稳妥起见，这次业主大会只做了是否续聘的议题讨论，期间经历了各种斗争、吵闹、也有物业方面的捣乱，最后绝对多数票通过不续聘，公开招标物业流程正式启动。
换一个物业并不容易，我们小区一条马路分割为两个区域，增加了物业运行成本。从位置和小区建设规划上看，我们小区还算一个不错的小区，只是这些年硬件先天缺陷、管理维护都不行，逐渐在周边越来越落魄。
我们一开始的目标是选择一个品牌物业，规范化管理，从运作机制上保证业主和业主所代表的业委会能成为真正的甲方。这段时期业委会进行了密集的调研，大致了解了目前的市场状况，要想找到一个品牌物业，物业费肯定要上调，只是上调多少的问题。
作为一个成员年轻化的业委会，我们善于学习新鲜事物，期间也采用了一些技术手段，比如找到SP服务商，业委会成员自己众筹购买了手机短信发送和回收统计服务，以此来了解业主们的态度。从2次手机推送调研短信和回收统计业主反馈（业主可以回复短消息）来看，有效的回复率超过一半，而且大多数业主也愿意为小区面貌环境的改善多付出一些成本。
物业选聘工作开始坚定、有条不紊地进行，业委会找了招标代理公司，并且和代理公司多次商讨，开始制定物业选聘方案和招标文件，这时专业公司、专业人员的作用就体现出来，让我们这些新手少走了不少弯路。
期间，基本每周至少2次以上的会议讨论，年轻人为主的班子，效率比较高，很多关键时间节点都定了目标，小区矛盾冲突越严重的时期，其实也是小区越容易发动业主的时期，反对的多，支持的更多。
按部就班稳步推进，以流程合规为前提，同时也为业主的参与提供了很多有利条件，比如在发放选票的时候，除了设置固定投票点投票箱，每两名志愿工作人员随身带好一个封条贴好（由相关见证人签字）的小型投票箱，发放选票的同时，由业主自愿选择是否当场回收，并在签收表上签字，以此来提高选票的回票率。
最后的结果是在大家预期内，甚至可以说超出了预期，回票率达到了历史上的最高水平，大家最担心的选聘方案中的物业费上限上调问题（由1.85元提高到3.3元上限，最后实际中标价3.1元），支持者占到了绝对多数，也就是回收表决票里明确同意的有600多票，超过小区半数，反对的只有100多票。能取得这样的结果，也离不开当时大量坚定的志愿者的满腔热情，做了大量细致工作。
后面公开招标前期，也邀请了多家知名物业来踏勘，保证了参与小区竞标物业的总体质量。方案通过后，后面的政府平台公开招标就是按部就班，没有什么大的意外，虽然后来有业主起诉撤销等插曲，但我们所做的规范的流程，在法庭辩论阶段，找不到什么瑕疵。
停车改革：波涛汹涌后的风平浪静
虽然很多维权和支持的业主，对停车改革特别是少数固定车位的撤销问题最为关注，但在招标结束，合同签订万科入驻后，我们并没有马上开展此项工作。前期主要和物业改善小区的管理，包括各种环境的打扫清理、毛垃圾清运、儿童乐园的修复，小区多年来号称没法安装（位置大小所限）的车辆自动识别系统改造上线，龙阳路大门的开通改造（有人称永远无法开通）等，因为这些是在物业招标时万科承诺的免费事项，无需经过繁琐的业主大会流程，推进的比较快。
4个月后，我们启动了很多业主期待的停车改革，但我们的重点在于车辆登记、管理和控制以及多辆车的收费标准，这些合情合理的内容，多数业主能够理解，至于固定车位保留与否，只是其中一个条款，供大家投票抉择。在这期间，实名业主群已经比较完善，我们利用微信进行了多次问卷调查，也对方案进行了调整，方案条款也参照了一些小区的成熟文本。
停车规则制定和当时一项重大维修消防修复由业主大会一起表决，虽然停车改革既涉及到固位保留与否，还涉及到收费调整（主要是多辆车阶梯收费），但前期问卷调查很充分，通过也很顺利。
为了稳妥起见，我们在业主大会通过生效一个月后才执行，虽然我们当时捏了一把汗，还和当地居委、派出所都报备做了预案，但后来执行时异常顺利，没有出现过一起闹事堵门的情况。
总结下来，一方面我们的业主大部分还是有素质底线的，包括利益有损失的固位业主，另一方面我们在续聘、物业选聘方面表现出的坚定不移和团结一致，大量志愿者热情支持，中标入驻物业的品牌影响力和执行力，也影响了广大业主，顺应了这个大势。
琐碎日常：不断改善中的苦乐
业委会工作在没有深入、公开透明展现出来时，大家总有许多误解，或是觉得这个工作简单，或是觉得这个工作有不少利益。但只要自己去深入，或者把日常的工作透明化，有点观察力和思考力的人，就会知道在一个逐步老化、硬件先天条件不足的小区，这是一件吃力不讨好的事。从心理学角度，很难产生成就感，会倦怠，会坚持不下去。
万科入驻后，我们小区的日常清洁、维护、绿化、设备设施维修，千头万绪，业委会真是天天疲于奔命。举个最简单的琐碎环节，因为我们小区没有垃圾站，生活垃圾要清运到几个小区共有的一个垃圾站，而这个垃圾站的开放时间是有限的，怎么保证小区每天两次垃圾清理工作能及时完成，而不积压在小区内部引起反感，我们和物业、清洁公司调整作业时间、作业流程好几次，最后才基本满足需求。
当然，我们小区最麻烦的是各种设施设备老化，没有维护保养，消防系统不仅处于瘫痪状态，还有严重的消防地下环网漏水问题，在前面两个物业任期，在自来水公司挂账了巨额拖欠消防水费。
绿化草坪大面积死亡，大型热带乔木大量死亡，生活水泵没有保养维护，年久失修。水景漏水，相关喷泉瘫痪。
小众品牌电梯年久以后故障率提高，被厂商制约开高价维修零件费用。电梯机房空调几乎全部瘫痪，电梯基坑水泵瘫痪经常引起额外的电梯故障。
经常发生小区公区部位的大面积玻璃损坏问题。
还有房屋渗漏水问题，我们小区统计下来这3年维修的房屋漏水接近全小区户数的1/3。
这些维修，有的需要开业主大会通过，有的需要楼栋征询，有的虽然业委会能做决议，但为了维修费用合理，业委会和物业要反复多次更改方案，寻找更合理的供应商。有时为了多省一点钱，不得不多次谈判，寻找其他解决方案，维修时间很慢，引起不少业主不满。而且为了合法合规，很多事情并不像业主想象的那么快，小区不像政府单位或者企业那样，有层级管理，可以由领导决定。
这些琐碎的日常，做得好在很多人眼里是应该的，一时无法解决、或者解决得慢，就是严重的失职，其间的酸楚只有参与者才能理解。
当然，也有很顺利的赏心悦目的事情，比如公共收益的管理，万科在这方面很有经验，也具有谈判议价优势地位，对小区以前存在的电梯、车道门、快递柜等广告场地租赁，都重新进行了谈判，获得了市场上相当不错的价格。另外万科在财务方面管理很严，不在这些地方动心思，停车费在基本没有提高价格的情况下，跑冒滴漏杜绝，收入大幅提高，公共收益收入都算得很清楚，按时汇缴到业主大会的维修资金账户。
我们也和银行进行了谈判，尽力提高了维修资金的利率上浮，并进行了定期存款的组合，提高了维修资金的利息收入。虽然这三年我们进行了不少维修改造，也花了不少钱，但基本达到了收支平衡，利息收入和公共收益收入覆盖了大部分开支。
维修后
小区现状
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顺利交接 薪火相传
转眼3年任期已到，参与的各位业委会成员已经疲惫，再做下去可能更倦怠，效果也不一定好，对自己对小区都未必是一件好事。加上本届业委会上任的维权背景，和小区一部分业主在立场、理念上有冲突，大家全部卸任，换上没有经历过这些风波和斗争的成员，也更有利于卸下“对人不对事”的包袱，集中精力聚焦小区改善和建设。
还有很多事，比如对物业的监督改进，提高服务水平和质量，小区还有很多设施设备、环境维护的事项没有完成整改，需要更有热情的人来完成。
这次小区换届因为大的尖锐矛盾已经不存在，参与积极性不高。好在还有社交网络这个平台，在志愿者群、实名群大家的鼓励下，有9位邻居愿意挺身而出继续服务这个小区，其中大部分是我们这届的志愿者参与者，大家的目标、愿景比较一致。万事开头难，相信有了良好开端，未来三年会更好。
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